Форос - самый южный курорт Крыма. Здесь отдыхали космонавты, писатели и один генсек. Не потому, что модно. А потому что у них была своя любовь к этому месту.
Комплекс строится на возвышенности 75 метров над уровнем моря. Вид на море будет открываться уже со второго этажа. Не с десятого, а со второго.
По расстояниям:
- до моря - 500 метров.
- до Форосского парка - 15 минут пешком.
- до Севастополя - 40 минут на машине.
- до Ялты - 45 минут.
- до Симферополя - полтора часа.
Эта территория относится к Ялтинскому горно-лесному заповеднику. Зачем я это рассказываю? Чтобы вы понимали: вы покупаете не просто апартаменты, вы покупаете место и его историю. Люди едут в Форос, чтобы купить недвижимость у моря ради такого воздуха и видов. Для курортной недвижимости и не только - это главное.
Застройщик - ООО СЗ "Ялта Инвест 2012", входит в ГК "Развитие". Компания на рынке с 2011 года, входит в ТОП-20 застройщиков России. На счету - 1,1 млн квадратных метров сданного жилья и ещё 1,3 млн сейчас в работе.
Работают по 214-ФЗ. Деньги на эскроу-счетах в ВТБ. И проектное финансирование - тоже от ВТБ. Банк не просто хранит ваши деньги, но и контролирует стройку. Что это значит для вас? Вы переводите деньги не застройщику, а в банк. Он их держит до сдачи дома. Застройщик получит их только после того, как вы получите ключи от своих апартаментов.
Дом сдадут в 4 квартале 2027 года.
Корпус будет один, состоящий из двух секций. 8 этажей плюс три подземных уровня под парковку с лифтом на жилой этаж (пассажирский и грузовой). Всего 210 апартаментов. Территория 43,6 сотки.
Класс проекта - бизнес. Не "элитка", а именно крепкий бизнес.
Высота потолков в апартаментах со 2 по 8 этаж - 3 метра. На первом этаже - до 6 метров. Там же разместится основная инфраструктура: от консьерж-сервиса до SPA-зоны.
В каждом апартаменте есть балкон.
Остекление - панорамное с алюминиевым профилем. Стёкла атермальные - это покрытия, которые частично отражают солнечное тепло, снижая перегрев помещений летом и помогая удерживать комфортную температуру внутри.
Отопление - своя котельная. Это независимость от городских сетей и графиков отопления.
Энергоэффективность - класс В. Не самый высокий класс, но и не самый низкий. Большая половина новостроек в Крыму строится с таким классом. Это одна из немногих новостроек Фороса с такой территорией и видами.
Я такие проекты люблю: не гигантский, но с современными решениями. Для отдыха у моря - то, что нужно.
Все апартаменты продаются в предчистовой отделке. Стены ровные, стяжка есть, провода подведены. Ванны, унитаза, плитки - нет.
Площади (без балкона):
- студии - от 25 до 39,5 м²
- однокомнатные - от 40,9 до 63,5 м²
- двухкомнатные - 51,6 м²
Ремонт:
- можно заказать у застройщика на выбор три варианта: "Стандарт", "Бизнес", "Под ключ".
- можно сделать самому. Но есть ограничение: 6 месяцев после получения ключей.
Почему только 6 месяцев? Застройщик мне ответил: чтобы дом не превратился в вечную стройплощадку. Логика в этом есть и я с этим категорически согласен. Мне часто попадаются проекты, где дома сданы уже несколько лет назад, а дрель еще работает и строительный мусор везде где только можно и в лифте и на этаже. Кстати очень часто новые лифты ломаются из-за того, что строители перегружают лифт и возмущениям жильцов нет предела. В общем как-то так.
Перечислю что обещают. А вот что реализуют на сто процентов - покажет только лишь время.
Бассейны: уличный "инфинити", вода переливается в горизонт, и внутренний, 152 квадрата. В Крыму обычно делают только уличный для "галочки" и иногда с подогревом. Здесь их целых два и можно плавать круглый год.
Что ещё в списке: акватермальный комплекс, СПА, спортзал, ресторан с террасой, рум-сервис, консьерж 24/7, прачечная, химчистка, конференц-зал, детские и спортивные площадки, смотровая площадка на крыше, ландшафтный дизайн, видеонаблюдение.
Как по мне если сделают хотя бы 80% от обещанного - проект будет интересным. Часто ведь как бывает, заявляют на старте продаж одно, а до завершения стройки остается только половина. Кстати очень редко кто из застройщиков воплощает в жизнь все из того что было изначально. Могу в общем-то долго писать об этом. Поэтому - посмотрим что из этого воплотят в "Форосе".
Управляющая компания в комплексе будет своя. Форматов использования здесь по сути два.
Первый - купить апартаменты для себя: отдыхать, приезжать летом и при желании сдавать самостоятельно.
Второй - передать объект в доверительное управление.
Схема распределения дохода: 70% вам, 30% УК. В этом случае они сами ищут гостей, встречают, убирают, решают все вопросы. Для многих это удобнее, чем заниматься арендой самостоятельно.
Теперь про доходность: прогноз – 7-12% годовых после всех расходов. Не 20, не 25.
Почему не больше? Потому что Крым это прежде всего сезонность, самые насыщенные месяцы июль-август, меньше в июне и сентябре. Если вам в каком-то проекте обещают окупаемость за 5 лет, это все "сказки", и это мое личное и субъективное мнение с чем вы можете быть не согласны. На сегодняшний день это новое направление, такое как покупка доли в гостиничном бизнесе. Лично я пока не видел в Крыму объектов, которые стабильно показывали бы 15%+ годовых в реальных условиях рынка.
Поскольку идеальных проектов не бывает, так как одним нравится одно, другим - совершенно другое. Но почти каждый покупатель хочет найти именно "свой" вариант, где цена, место на карте и качество будут совпадать Вот и у меня есть размышления на эту тему.
Первое: управляющая компания без опыта работы.
Здесь лозунг со времен Советского союза остается актуальным как никогда - "кадры решают все". Вполне допускаю, что своя управляющая компания будет работать гораздо лучше сетевого отельного оператора. Такие примеры есть. Верим в лучшее, но пока вопрос.
Второе: конкуренция.
К 2028 году в Крыму откроется огромное количество апарт-комплексов. Конкурировать они будут не только ценой, но и сервисом, инфраструктурой и качеством управления. Так что борьба за отдыхающих будет серьезная.
Третье: парковка.
Тут все по классике, острая нехватка машиномест. На 210 апартаментов - 76 мест в подземном паркинге плюс 65 гостевых на улице. Подозреваю, что при нехватке мест, все будут ставить авто в соседних дворах или на обочине проезжей части. На ЮБК это самый распространенный вариант.
Есть и другие моменты по проекту, но скорее всего сделаю отдельным обзором позже.
- Тем, кто хочет Южный берег, но без ялтинских пробок и цен.
- Тем, кто готов ждать до конца 2027 года.
- Тем, кто рассматривает апартаменты и для себя, и для сдачи.
- Тем, кто не боится делать ремонт или готов заплатить застройщику.
- Если ключи нужны через месяц.
- Если считаете, что 500 метров до моря это далеко (особенно в горной местности где крутые подъемы и спуски).
- Если нужна большая двушка под 100 кв.м с двумя изолированными спальнями - здесь такой нет.
- Если рассчитываете на доход 20%+
Я не гонюсь за тем, чтобы продать любой ценой. Мне хочется, чтобы через год или два вы не говорили: почему мне никто не объяснил это заранее.
Цена зависит от этажа и вида. На море дороже, на горы дешевле. Чем выше этаж, тем выше цена.
Конкретную цифру называть смысла не вижу. Стройка идет, цены меняются. Если кому интересен этот комплекс напишите мне и я дам актуальную стоимость на день обращения. Мало того, периодически бывают акции от застройщика по очень и очень привлекательной цене за квадратный метр.
- 100% своими деньгами.
- Ипотека - рыночные ставки.
- Рассрочка от застройщика без удорожания.
Купил бы я себе в этом комплексе? Возможно да, непосредственно как летний вариант для отдыха, ведь в Форосе прошло мое детство и я люблю это место и периодически приезжаю сюда, несмотря на то, что живу сейчас в Евпатории.
А если бы я стал на место покупателя, то сначала бы сравнил "Форос" с другими проектами на Южном берегу.
И вот здесь как раз я могу быть полезен. Тут важно не просто "предложить объекты". Важно сравнить несколько и понять где перспективнее локация, где проще и быстрее можно продать (если вдруг будет необходимость). Разница становится понятна только при сравнении - и тогда решение очевидно.
Если нужно, можно подобрать:
- варианты под личный отдых
- варианты под сдачу
- или смешанный сценарий
А ещё: посмотрите другие новостройки Крыма или альтернативный проект для сравнения.