Покупка квартиры — всегда игра на высокие ставки. Ошибка в одном ходе — и можно потерять не только деньги, но и сам дом. Что такое добросовестность покупателя, как её доказать и почему важно проверять историю жилья заранее — расскажу на примерах из практики в Крыму.
Добросовестный приобретатель: кто это по закону
Юристы определяют добросовестного приобретателя как человека, который не знал и не мог знать, что недвижимость продаёт лицо без права её отчуждать.
Статья 302 ГК РФ гласит: если имущество было отчуждено помимо воли его законного владельца, он может вернуть его через суд. Причём оспорить сделку способен не только ваш продавец, но и кто-то из прежних собственников, если его права нарушены.
📌 Важно знать:
С 2020 года в ГК РФ закреплено, что если покупатель полагался на данные ЕГРН и не имел причин сомневаться в чистоте сделки, он получает статус добросовестного. Но окончательное слово за судом — и он учитывает целый комплекс факторов.
Статья 302 ГК РФ гласит: если имущество было отчуждено помимо воли его законного владельца, он может вернуть его через суд. Причём оспорить сделку способен не только ваш продавец, но и кто-то из прежних собственников, если его права нарушены.
📌 Важно знать:
С 2020 года в ГК РФ закреплено, что если покупатель полагался на данные ЕГРН и не имел причин сомневаться в чистоте сделки, он получает статус добросовестного. Но окончательное слово за судом — и он учитывает целый комплекс факторов.
Когда добросовестность помогает защитить покупателя
Если сделку оспаривают, суд проверяет, проявил ли покупатель должную осмотрительность. Если он действовал разумно, проверил документы и не закрыл глаза на риски — шанс сохранить квартиру растёт.
Пример из практики:
В Евпатории клиент купил квартиру «по дружбе», не заказав выписку из ЕГРН. Через полгода объявился наследник прежнего собственника и подал иск. Суд признал покупателя недобросовестным: проверить историю жилья можно было за час, но он этого не сделал.
Пример из практики:
В Евпатории клиент купил квартиру «по дружбе», не заказав выписку из ЕГРН. Через полгода объявился наследник прежнего собственника и подал иск. Суд признал покупателя недобросовестным: проверить историю жилья можно было за час, но он этого не сделал.
Как проявить должную осмотрительность при покупке недвижимости
Чтобы суд признал вас добросовестным приобретателем, не пренебрегайте проверками перед сделкой.
Проверка документов и истории квартиры
Запросите выписку из ЕГРН — она покажет текущего собственника, историю переходов права, наличие арестов или обременений. Если сделки в прошлом были слишком частыми, с несовершеннолетними или через доверенности — это повод насторожиться.
Иногда стены квартиры хранят больше тайн, чем страницы выписки ЕГРН.
Иногда стены квартиры хранят больше тайн, чем страницы выписки ЕГРН.
Справедливая цена — защита от сюрпризов
Слишком низкая стоимость — тревожный сигнал. Да, иногда продают срочно и дешевле рынка, но чаще демпинг скрывает проблемы: судебные споры, наследственные конфликты, незаконные перепланировки.
Слишком сладкое предложение нередко оставляет горькое послевкусие.
Слишком сладкое предложение нередко оставляет горькое послевкусие.
Осмотр жилья и общение с продавцом
Личный осмотр помогает выявить скрытые проблемы: незарегистрированные жильцы, коммунальные долги, следы судебных тяжб. Задавайте прямые вопросы: «Кто прописан? Все ли согласны на продажу? Были ли споры?» Иногда соседи расскажут то, чего нет в документах.
Проверка согласий третьих лиц
В ряде случаев нужны согласия супруга собственника, органов опеки или совладельцев. Их отсутствие — прямой путь в суд. Добросовестный покупатель всегда убеждается, что все подписи собраны.
Может ли добросовестный покупатель лишиться квартиры
Да, даже честного приобретателя могут лишить собственности, если выяснится, что изначальный владелец не давал согласия на продажу или сделка была мошеннической.
Но есть нюанс: при доказанной добросовестности вы имеете право на компенсацию от государства (ст. 68.1 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»). Процедура требует времени и опыта юриста.
Но есть нюанс: при доказанной добросовестности вы имеете право на компенсацию от государства (ст. 68.1 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»). Процедура требует времени и опыта юриста.
В каких случаях суд признаёт покупателя недобросовестным
- Он не проверил ЕГРН, хотя мог.
- Купил недвижимость по явно заниженной цене, зная о проблемах.
- Заключил сделку с лицом с ограниченными правами на продажу (без согласия супруга и др.).
Игнорировал притязания третьих лиц.
Как обезопасить себя при покупке квартиры
- Всегда проверяйте историю квартиры и собственника через Росреестр.
- Анализируйте прошлые сделки — особенно при частой смене владельцев.
- Убедитесь, что нет зарегистрированных жильцов с правом пользования.
- Оформляйте всё письменно, без устных «договорённостей».
- Привлекайте юриста или риэлтора, который знает местные риски, особенно в сделках с недвижимостью в Крыму.
Вывод: Добросовестность — ваша юридическая броня
Покупка недвижимости без проверки — как прогулка по минному полю с завязанными глазами. Суд будет на вашей стороне, если вы действовали разумно и проявили осмотрительность. Но лучший способ сохранить квартиру — не допустить проблемной сделки с самого начала.
Покупка недвижимости без проверки — как прогулка по минному полю с завязанными глазами. Суд будет на вашей стороне, если вы действовали разумно и проявили осмотрительность. Но лучший способ сохранить квартиру — не допустить проблемной сделки с самого начала.
Хотите безопасно купить квартиру в Евпатории ?
Звоните Михаилу Зуенко:
📞 +7-978-810-13-01
Перейти в чат
Звоните Михаилу Зуенко:
📞 +7-978-810-13-01
Перейти в чат