Нерезидент в недвижимости — повод открыть Кодекс
Владение недвижимостью в России — это не просто про квадратные метры. Это про правовой статус. И если одна из сторон сделки — валютный нерезидент, включается особый режим: от запрета на наличные до риска нарваться на штраф в 40% от суммы сделки (ст. 15.25 КоАП РФ).
Перед тем как выйти на сделку, стоит открыть не только паспорт, но и Федеральный закон № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» — именно он определяет, кто в сделке «наш», а кто «условно иностранец».
Важно: Эта статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для проведения сделки обязательно обратитесь к юристу или квалифицированному риэлтору.
Перед тем как выйти на сделку, стоит открыть не только паспорт, но и Федеральный закон № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» — именно он определяет, кто в сделке «наш», а кто «условно иностранец».
Важно: Эта статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для проведения сделки обязательно обратитесь к юристу или квалифицированному риэлтору.
Валютный и налоговый резидент — не одно и то же
Это как два паспорта в правовом кармане: один для налоговой, второй — для валютного контроля.
Что такое валютное резидентство?
Согласно ст. 1 закона № 173-ФЗ, валютными резидентами считаются:
·все граждане РФ;
·иностранцы и лица без гражданства с ВНЖ в России;
·российские юридические лица и их зарубежные филиалы.
Налоговое резидентство определяет Налоговый кодекс РФ (ст. 207 НК РФ): если человек находится в России более 183 дней в году — он налоговый резидент.
Можно быть валютным резидентом, но налоговым нерезидентом — и наоборот.
·все граждане РФ;
·иностранцы и лица без гражданства с ВНЖ в России;
·российские юридические лица и их зарубежные филиалы.
Налоговое резидентство определяет Налоговый кодекс РФ (ст. 207 НК РФ): если человек находится в России более 183 дней в году — он налоговый резидент.
Можно быть валютным резидентом, но налоговым нерезидентом — и наоборот.
Кто считается валютным нерезидентом?
Определение простое: всё, что не подпадает под резидентов, — нерезиденты (см. ст. 1 № 173-ФЗ). А именно:
·иностранцы без ВНЖ;
·россияне, живущие за рубежом постоянно;
·иностранные юрлица;
·иностранные представительства в РФ.
📌 Важно: валютные нерезиденты не обязаны сообщать в ФНС об иностранных счетах и свободно оперируют валютой. Но при этом не могут свободно участвовать в сделках с российской недвижимостью.
·иностранцы без ВНЖ;
·россияне, живущие за рубежом постоянно;
·иностранные юрлица;
·иностранные представительства в РФ.
📌 Важно: валютные нерезиденты не обязаны сообщать в ФНС об иностранных счетах и свободно оперируют валютой. Но при этом не могут свободно участвовать в сделках с российской недвижимостью.
Как теряется статус валютного резидента?
Для физлиц
Если вы утратили гражданство РФ — прощай, статус. Стали гражданином, скажем, Португалии? Вы — валютный нерезидент.
Для компаний
Компания теряет статус, если:
·зарегистрирована за границей;
·ликвидирована/реорганизована;
·сменила юрисдикцию.
Всё это — по букве закона № 173-ФЗ.
·зарегистрирована за границей;
·ликвидирована/реорганизована;
·сменила юрисдикцию.
Всё это — по букве закона № 173-ФЗ.
Почему статус нерезидента имеет значение при сделках
Разница между «резидентом» и «нерезидентом» — это как разница между лопатой и экскаватором. Оба копают, но последствия — разные.
Если хотя бы одна сторона сделки — валютный нерезидент:
·расчёты возможны только по безналу, строго в рублях;
·обязательны документы, подтверждающие законность пребывания;
·требуется перевод паспорта с апостилем, если он не из РФ;
·налоги — по максимальной ставке, без льгот;
·ответственность — по ст. 15.25 КоАП РФ (штраф до 40%).
Если хотя бы одна сторона сделки — валютный нерезидент:
·расчёты возможны только по безналу, строго в рублях;
·обязательны документы, подтверждающие законность пребывания;
·требуется перевод паспорта с апостилем, если он не из РФ;
·налоги — по максимальной ставке, без льгот;
·ответственность — по ст. 15.25 КоАП РФ (штраф до 40%).
Практика: как оформить сделку с нерезидентом и не попасть под статью
1. Только безнал
П. 9 ч. 1 ст. 1 закона № 173-ФЗ строго запрещает расчёты наличными в таких сделках. Только рубли, только перевод, только через уполномоченный банк. Нарушили — считайте, что сами подвели себя под штраф.
2. Нотариальный перевод + апостиль
См. ст. 18 закона о госрегистрации недвижимости № 218-ФЗ: Росреестр не зарегистрирует право собственности, если паспорт иностранца не переведён и не заверен. Сделка просто «зависнет».
3. Документ, подтверждающий легальность
Миграционная карта, виза, ВНЖ — без этого у нерезидента нет права собственности (см. положения Минюста и практику Росреестра).
Какие ограничения действуют для покупки недвижимости нерезидентами
Итак, нерезидент нашёл объект мечты: домик у моря, квартира в центре, апартаменты с видом на солнце. Но вот незадача — не всё доступно.
Запреты, прописанные в законе
Согласно действующему земельному и градостроительному законодательству РФ, нерезиденты не имеют права приобретать:
·земельные участки в приграничных зонах (ст. 15 Закона № 101-ФЗ);
·объекты в закрытых административно-территориальных образованиях;
·участки в зонах обороны и безопасности;
·земли сельхозназначения;
·недвижимость, расположенную на территории государственных заповедников и лесного фонда.
📌 Если сделка всё же состоялась с нарушением этих ограничений — её могут признать недействительной.
·земельные участки в приграничных зонах (ст. 15 Закона № 101-ФЗ);
·объекты в закрытых административно-территориальных образованиях;
·участки в зонах обороны и безопасности;
·земли сельхозназначения;
·недвижимость, расположенную на территории государственных заповедников и лесного фонда.
📌 Если сделка всё же состоялась с нарушением этих ограничений — её могут признать недействительной.
Распоряжение № 430-р и понятие «недружественных стран»
В марте 2022 года появилось то самое распоряжение Правительства РФ № 430-р, которое ограничило сделки с гражданами и компаниями из стран, признанных недружественными. Среди них — США, ЕС, Япония, Канада, Австралия и десятки других.
Что это значит?
· Юридическим лицам из этих стран необходимо получить разрешение Правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями (см. Указ Президента № 81 от 1.03.2022).
· Без разрешения нотариус имеет право отказать в удостоверении сделки, а Росреестр — не зарегистрировать право собственности.
· Физические лица, даже из недружественных стран, могут покупать недвижимость без разрешения, если сделка осуществляется напрямую и без участия зарубежной структуры.
· Без разрешения нотариус имеет право отказать в удостоверении сделки, а Росреестр — не зарегистрировать право собственности.
· Физические лица, даже из недружественных стран, могут покупать недвижимость без разрешения, если сделка осуществляется напрямую и без участия зарубежной структуры.
Как нерезидент может перевести деньги: спецсчета типа «С»
И вот мы подходим к самому «вкусному»: спецсчета типа “С” — уникальный российский ответ на валютные турбуленции.
Что это за зверь?
Счёт типа «С» открывается в уполномоченном банке. Он предназначен для сделок между резидентами РФ и нерезидентами из недружественных стран (см. положения Указа № 95 от 5.03.2022).
💡 Деньги, поступившие на такой счёт:
· нельзя свободно тратить;
· можно использовать только на строго ограниченные цели:
📌 Эти ограничения введены для предотвращения вывода капитала за рубеж. Счёт типа «С» — это юридический карантин для валюты.
💡 Деньги, поступившие на такой счёт:
· нельзя свободно тратить;
· можно использовать только на строго ограниченные цели:
- уплата налогов и пошлин в РФ;
- покупка ОФЗ;
- переводы на другие счета типа «С»;
- возврат ошибочно зачисленных средств;
- комиссия банку.
📌 Эти ограничения введены для предотвращения вывода капитала за рубеж. Счёт типа «С» — это юридический карантин для валюты.
Продажа недвижимости нерезидентом: налог, вычет, подводные камни
Подоходный налог 30% — без шансов на вычет
Если налоговый нерезидент продаёт недвижимость в России, он платит НДФЛ по ставке 30% (ст. 224 НК РФ). Причём:
· нет вычета в 1 млн рублей, как у резидентов;
· нельзя применить налоговую ставку 13%;
· нельзя учесть расходы на покупку.
Формально — всё честно. По факту — дорого. Особенно при продаже вторички, которая была куплена задорого, а продаётся не в лучшие времена.
· нет вычета в 1 млн рублей, как у резидентов;
· нельзя применить налоговую ставку 13%;
· нельзя учесть расходы на покупку.
Формально — всё честно. По факту — дорого. Особенно при продаже вторички, которая была куплена задорого, а продаётся не в лучшие времена.
Исключения и тонкости
· Если с момента приобретения прошло 5 лет и продавец стал налоговым резидентом (183+ дня в году), то можно применить стандартные правила.
· Но подтверждение статуса — это уже отдельный квест с визами, регистрацией и письмами в ФНС.
· Но подтверждение статуса — это уже отдельный квест с визами, регистрацией и письмами в ФНС.
Что будет, если скрыть статус нерезидента
Попытка провести сделку по‑простому — с наличкой, без подтверждения статуса, без перевода паспорта — может закончиться серьёзными штрафами.
Вот что говорит закон:
· Статья 15.25 КоАП РФ: нарушение правил валютных операций с нерезидентом наказывается штрафом от 20% до 40% от суммы сделки.
· Расчёт не через уполномоченный банк — также нарушение валютного контроля.
· Иностранный паспорт без перевода — препятствие для регистрации права собственности.
📌 На практике: Росреестр может отказать в регистрации, сделка будет признана ничтожной, а участники — привлечены к ответственности.
· Расчёт не через уполномоченный банк — также нарушение валютного контроля.
· Иностранный паспорт без перевода — препятствие для регистрации права собственности.
📌 На практике: Росреестр может отказать в регистрации, сделка будет признана ничтожной, а участники — привлечены к ответственности.
Чек-лист: как провести сделку с нерезидентом без боли
1. Проверить валютный статус участника (по № 173-ФЗ).
2. Убедиться, что у нерезидента есть основания находиться в РФ (виза, ВНЖ, миграционка).
3. Подготовить нотариально заверенный перевод паспорта (с апостилем, если нужно).
4. Прописать в договоре расчёт только по безналу в рублях.
5. При необходимости — открыть счёт типа «С».
6. Не скрывать статус — это не спасёт, а ударит по кошельку.
2. Убедиться, что у нерезидента есть основания находиться в РФ (виза, ВНЖ, миграционка).
3. Подготовить нотариально заверенный перевод паспорта (с апостилем, если нужно).
4. Прописать в договоре расчёт только по безналу в рублях.
5. При необходимости — открыть счёт типа «С».
6. Не скрывать статус — это не спасёт, а ударит по кошельку.
Вместо вывода — совет от риэлтора Евпатории
Если вы или ваш клиент — нерезидент, не играйте с правом в кости.
Россия — страна букв закона, особенно когда речь идёт о валюте, земле и налогах.
Хочешь купить или продать недвижимость — играй по правилам, и тогда сделка будет не капканом, а трамплином.
📞 Телефон: +7-978-810-1301 Михаил Зуенко
Эта ссылка внизу— не текст, а дверь. Кликни — и я на связи! (Telegram)
Связаться с риэлтором
Россия — страна букв закона, особенно когда речь идёт о валюте, земле и налогах.
Хочешь купить или продать недвижимость — играй по правилам, и тогда сделка будет не капканом, а трамплином.
📞 Телефон: +7-978-810-1301 Михаил Зуенко
Эта ссылка внизу— не текст, а дверь. Кликни — и я на связи! (Telegram)
Связаться с риэлтором