Единство судьбы земли и дома — или когда нельзя продать по частям
Продавать дом отдельно от земли — всё равно что продать сапог без второго. Российское законодательство строго стоит на принципе единства судьбы участка и строения.
Так, в п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ говорится: если здание и участок принадлежат одному лицу — они отчуждаются вместе. Исключения — редки.
А ст. 552 ГК РФ, п.1, подтверждает: вместе с правом на недвижимость переходят и права на землю, на которой она стоит.
👉 Иными словами: если дом и земля — у одного собственника, то продать их по отдельности нельзя.
Так, в п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ говорится: если здание и участок принадлежат одному лицу — они отчуждаются вместе. Исключения — редки.
А ст. 552 ГК РФ, п.1, подтверждает: вместе с правом на недвижимость переходят и права на землю, на которой она стоит.
👉 Иными словами: если дом и земля — у одного собственника, то продать их по отдельности нельзя.
Но если участок арендован?
Вот где начинается квест. Если земля под домом — в аренде, и у собственника здания нет прав собственности на землю, то вместе с домом продаётся и право пользования участком.
Такой механизм прямо прописан:
Покупатель дома получает те же права, что были у продавца — то есть, становится новым арендатором, автоматически.
📌 Даже если в договоре купли-продажи вообще ничего про землю не сказано — права на аренду участка переходят по закону.
Такой механизм прямо прописан:
- во втором абзаце п. 3 ст. 552 ГК РФ;
- и в п. 1 ст. 35 ЗК РФ.
Покупатель дома получает те же права, что были у продавца — то есть, становится новым арендатором, автоматически.
📌 Даже если в договоре купли-продажи вообще ничего про землю не сказано — права на аренду участка переходят по закону.
Подводные камни аренды: как не утонуть
На практике бывают тонкости. Например:
Здесь действует правило: договор аренды продолжается, но арендатором становится новый собственник дома.
Но юристы советуют не надеяться на «автоматизм», а оформить всё документально — чтобы в будущем не возникло споров.
- Участок принадлежит третьему лицу (государству, муниципалитету, физлицу).
- Продавец заключал договор аренды или субаренды.
- Срок аренды — ограничен, или подходит к концу.
Здесь действует правило: договор аренды продолжается, но арендатором становится новый собственник дома.
Но юристы советуют не надеяться на «автоматизм», а оформить всё документально — чтобы в будущем не возникло споров.
Что можно (и нужно) сделать покупателю
1. Заключить договор аренды от своего имени
После регистрации дома, вы имеете право обратиться к собственнику земли и:
Можно это сделать сразу, а можно — уже после оформления дома. Главное — чтобы стороны договорились.
- подписать новый договор аренды на тех же условиях;
- или заключить соглашение о замене арендатора в действующем договоре.
Можно это сделать сразу, а можно — уже после оформления дома. Главное — чтобы стороны договорились.
2. Уточнить данные участка в договоре купли-продажи дома
Чтобы избежать недоразумений, в договор купли-продажи дома стоит включить:
- кадастровый номер участка;
- его площадь, адрес, категорию земель и вид разрешённого использования;
- реквизиты собственника участка;
- на основании чего продавец пользовался землёй (дата и номер договора аренды, с кем заключён, срок и т.д.).
Юридическая механика: варианты оформления
Юристы используют разные схемы:
📎 Важно: даже если вы не предоставите такие документы в Росреестр, отказ в регистрации права собственности на дом — незаконен. Земля и дом в этом случае считаются юридически связанными, и вы — новый пользователь земли по умолчанию.
- Договор уступки права аренды — между продавцом и покупателем.
- Соглашение о замене стороны в аренде — между покупателем и арендодателем.
- Трёхсторонний договор — продавец + покупатель + собственник земли.
📎 Важно: даже если вы не предоставите такие документы в Росреестр, отказ в регистрации права собственности на дом — незаконен. Земля и дом в этом случае считаются юридически связанными, и вы — новый пользователь земли по умолчанию.
А если Росреестр требует «всё и сразу»?
Иногда регистратор настаивает на том, чтобы одновременно были оформлены и дом, и земля. Это допустимо только, если и то, и другое принадлежит продавцу.
В случае аренды такой подход неправомерен.
Но чтобы не спорить и не тратить нервы, лучше заранее прописать всё чётко и понятно.
В случае аренды такой подход неправомерен.
Но чтобы не спорить и не тратить нервы, лучше заранее прописать всё чётко и понятно.
Резюме — или что запомнить
- Если земля арендована, то вместе с домом переходит и аренда — по закону.
- Новый договор аренды можно не заключать, но лучше заключить, чтобы зафиксировать всё документально.
- В договоре купли-продажи дома пропишите всё об участке: реквизиты, условия аренды, дату, номера и так далее.
- Росреестр не имеет права требовать оформления аренды, если дом и земля не у одного лица.
- Существуют разные варианты оформления: уступка, замена стороны, трёхсторонний договор. Выберите тот, что проще в вашем случае.
- Новый договор аренды можно не заключать, но лучше заключить, чтобы зафиксировать всё документально.
- В договоре купли-продажи дома пропишите всё об участке: реквизиты, условия аренды, дату, номера и так далее.
- Росреестр не имеет права требовать оформления аренды, если дом и земля не у одного лица.
- Существуют разные варианты оформления: уступка, замена стороны, трёхсторонний договор. Выберите тот, что проще в вашем случае.
Немного образов, чтобы не заснуть
📦 Дом без земли — как чемодан без ручки. И нести тяжело, и бросить нельзя.
📝 Договор аренды — это не просто бумажка, а ключ, который открывает дверь к земле. Потеряешь — и останешься висеть в воздухе.
🏡 Продажа дома с арендованной землёй — это как усыновление: всё должно быть по закону, с согласием всех сторон, и с пониманием ответственности.
📞 Телефон: +7-978-810-13-01 Михаил Зуенко
📝 Договор аренды — это не просто бумажка, а ключ, который открывает дверь к земле. Потеряешь — и останешься висеть в воздухе.
🏡 Продажа дома с арендованной землёй — это как усыновление: всё должно быть по закону, с согласием всех сторон, и с пониманием ответственности.
📞 Телефон: +7-978-810-13-01 Михаил Зуенко
📩 Тот текст внизу — не декорация. Это живая ссылка.