Комплекс апартаментов Alba del Mare, Евпатория, Заозерное, ул. Аллея Дружбы.

Если бы меня спросили: "Михаил, посоветуй сданный проект в Евпатории, где можно и жить, и зарабатывать, и не бояться ", я бы назвал этот комплекс в первой тройке. Почему?

Не из-за средиземноморского фасада (хотя он красив) и не из-за итальянского названия "Рассвет над морем ". А потому что здесь сошлись три фактора, которые я ценю как практик:

1. Факт, а не проект. Дом сдан в декабре 2024 по ФЗ-214. Вы приезжаете не на котлован, а на готовый объект на Аллее Дружбы. Это снимает главный вопрос достроят или нет.

2. Правильный отельный оператор. UPRO GROUP - не случайная контора, а компания с 2013 года и портфелем в 1400 номеров. Они не будут мыть полы в вашем апартаменте, они будут его продавать как гостиничный номер. Это принципиально.

3. Честная геометрия. Участок в 1.9 га развернули к морю так, что 80% апартаментов - видовые. Это не случайность, это грамотное проектирование, которое прямо влияет на ваш будущий доход.

При этом я всегда честно говорю клиентам: Альба дель Маре - не универсальный ответ для всех. В зависимости от бюджета, задач и горизонта планирования иногда разумнее рассмотреть и альтернативный проект новостройки в Крыму - с другой логикой дохода, масштабом или сценарием использования.

Я бы разделил своих клиентов на три типа, и для двух этот комплекс - идеальная история.

1. Инвестору "под оператора". Вы из Москвы или Питера, хотите пассивный доход у моря, но не готовы сами возиться с арендаторами. Сюда. Отдаёте апартамент управляющей компании, получаете свои 63% от "котла" и забываете. Это рабочая, проверенная схема.

2. Семье с чётким бюджетом. Вы хотите свою "крымскую дачу" для летнего отдыха детей на песчаном пляже (385 метров, это реально 5 минут неспешным шагом). Закрытая территория, бассейны, детские площадки - здесь есть всё необходимое. Но не ищите здесь ночных клубов, их нет, и слава Богу.

3. Романтику с одной сумкой. Если вы мечтаете купить студию, чтобы сбегать сюда на все лето, работать с ноутбуком на балконе и сдавать её "на ура" в сезон своими силами, будьте готовы к реальности. Зимой Заозерное засыпает. Ваш доход будет похож на крымскую гору: высокий пик летом и пологий спуск зимой. Это не минус, это особенность. Надо её понимать.

Всего в комплексе 377 апартаментов. Здесь нет размытых "от 30 м²". Есть чёткая сетка планировок, которая определяет ваш сценарий использования и бюджет. Смотрите сами:

СТ (Студия, 41.6 м²). Идеальный и самый ликвидный инструмент для максимальной доходности от аренды. Компактно, функционально, всё необходимое под рукой.

Евро2 (Однокомнатная, от 36.5 до 110.8 м²). Классика для семьи или пары. Широкий диапазон площадей позволяет выбрать как уютный вариант, так и просторные апартаменты с большой гостиной.

Евро3 (Двухкомнатная, от 58 до 91 м²). Оптимальный простор для ежегодного длительного отдыха всей семьёй или для размещения друзей. Отдельные спальни дают комфорт.

Евро4 (Трехкомнатная, от 94 до 114.6 м²). Статусный вариант для жизни у моря или для сдачи премиальным компаниям. Максимум приватности и пространства.

Выбирайте не квадратные метры, а образ жизни. Мой совет: для пассивного дохода под оператора берите студию или однокомнатную, у них самая высокая загрузка. Для себя, ориентируйтесь на площадь, с которой вам не придётся "спать на кухне".

Когда ко мне приходят с вопросом "А это выгодно?", мы не смотрим на рекламные проценты. Мы строим простую таблицу. Давайте набросаем её тезисно для апартамента 40 м²:

Стоимость содержания: ~260 руб./м² в месяц + счетчики. Это около 10-11 тыс. руб. в месяц круглый год. Фонд, который нужно покрывать.

Летний сезон (июнь-сентябрь): При сдаче через оператора средний доход (ваша часть) может составлять от 90-100 тыс. руб. в месяц. При самостоятельной сдаче, больше, но вычтите ваше время, уборку, рекламу и так далее.

Зима (ноябрь-март): Доход может падать до ноля. Это не катастрофа, это сезонность. Мой совет: если не готовы к таким колебаниям, рассматривайте комплекс ТОЛЬКО как личную резиденцию. Или закладывайте более долгий срок окупаемости.

Я не верю на слово. Я проверяю. Вот мой алгоритм действий для вас:

1. Встреча на объекте не в сезон. Покажу, как выглядит комплекс без праздничной мишуры, как работает охрана, как греются бассейны.

2. Разговор с отельным оператором. Не с продавцом, а с тем, кто будет заниматься вашим апартаментом. Я договорюсь.

3. Пробный расчёт доходности под ваш конкретный лот (вид, этаж, площадь). Не абстрактный, а привязанный к цифрам оператора.

4. Прогулка до моря и по пляжу. В разное время суток. Чтобы вы почувствовали расстояние и атмосферу своими ногами.