В этом проекте важно понять сам формат, это не история про:
"купил квартиру у моря и делаю что хочу". Здесь другая схема: номер становится частью отеля, самостоятельно сдавать номер нельзя. Сделать ремонт и поставить свою мебель - тоже. Жить круглый год - нет.
Вы наверное сейчас подумали: "Ну, спасибо, не моё"? Не удивлюсь. Потому что многие хотят недвижимость "под себя": приехал, когда хочешь, сделал ремонт, как нравится, и самому решать - сдавать объект или нет.
Если рассматривать рынок шире, то у покупателя всегда есть альтернативы. Можно уйти в более гибкий формат и посмотреть разные варианты недвижимости - от квартир до домов и участков, как на первичную и вторичную недвижимость в Крыму. А можно сравнить саму модель доходных проектов и изучить другие апарт-отели, например альтернативный проект апартаментов у моря, чтобы понять разницу в доходности, управлении и уровне вовлечённости собственника.
Управлением здесь будет заниматься федеральный оператор "Космос отель групп". Он берёт на себя загрузку, сервис, уборку, бронирования, работу с персоналом и так далее.
Для тех, кто не хочет вникать в весь процесс, это огромный плюс.
С ценами в таких проектах всегда есть нюансы. Многие думают, что стоимость здесь зависит только от площади номера. Но на практике разница формируется совсем из других вещей: этаж, вид на море, корпус, категория номера, этап строительства и наличие ремонта и оснащения.
Именно поэтому назвать "среднюю цену" - почти всегда ввести покупателя в заблуждение. Поэтому многие, когда впервые сравнивают цены с обычными апартаментами в Евпатории, сначала говорят:
"Почему так дорого? "
А потом начинают разбираться, что именно входит в стоимость. Сразу скажу: если задача - купить максимально дешёвую недвижимость у моря, это не тот вариант.
А вот если интересен формат "вложил деньги и получаешь доход", тогда проект стоит рассмотреть к покупке.
По сути, вы покупаете уже работающую гостиничную модель. Класс недвижимости - бизнес. Внутри стоимости - полный пакет: ремонт под ключ, вся инфраструктура (пляж, бассейн, СПА, ресторан) и управление оператором.
Отделка и меблировка выполняются по единому стандарту отельного оператора - никакого разнобоя. Это не "купил стены и дальше сам разбирайся". Здесь всё изначально собрано в один гостиничный продукт.
Проект состоит из двух корпусов по 8 этажей. Участок - 89,6 сотки, первая береговая линия.
Кто строит? Застройщик ООО "Специализированный застройщик "АРС-ИНВЕСТ". (ГК Интерстрой). Строительство идёт по 214-ФЗ, расчёты через эскроу-счета в ВТБ.
Это означает простую вещь: деньги покупателей не уходят застройщику напрямую, а лежат в банке до завершения строительства. С точки зрения безопасности покупки - это одна из самых защищённых схем на рынке сегодня.
Класс энергоэффективности - В.
Формулировка "первая линия" здесь не реклама. Это реальная близость к морю, без длинных прогулок через кварталы и дороги. И это напрямую влияет на ликвидность: такие объекты проще сдавать и проще продавать при необходимости.
Цифры для ориентира:
До набережной Терешковой - 250 метров. До Гезлёвских ворот - 700 метров.
До аэропорта Симферополь - 50 минут на машине. До железнодорожного вокзала Симферополя - 1 час 10 минут.
Всего в проекте 184 апартамента, большинство с видом на море.
Площади номеров - от 31,6 до 74,1 м². Высота потолков - 2,97 метра.
Предусмотрено центральное кондиционирование - без внешних блоков на фасадах, что важно и для внешнего вида комплекса, и для комфорта проживания.
На территории: собственный пляж, круглогодичный бассейн с детской зоной, СПА-комплекс, тренажёрный зал, массажный и косметологический кабинеты, солярий, массажные комнаты, детская игровая комната.
Рестораны и кафе: шведская линия, ресторан а-ля карт, панорамное кафе на верхнем этаже.
Сервисы: консьерж 24/7, рум-сервис, прачечная. Круглосуточная охрана, закрытая территория, авторское ландшафтное озеленение.
Для гостей: 73 парковочных места на придомовой территории.
Оплатить апартаменты можно разными способами: наличными/безналичными, ипотекой или рассрочкой от застройщика без удорожания. Последний вариант - хорошая возможность купить апартаменты в Евпатории от застройщика без кредита и не тратя все сбережения сразу (оставшуюся часть можно положить на депозит и получать проценты). Цена фиксируется при подписании договора, а платить можно частями до сдачи дома.
Работает котловой метод получения дохода. Не "сколько конкретно ваш номер заработал - столько вы и получили". А общий котёл.Выручка собирается в одну кассу. Потом делится на всех пропорционально площади (квадратных метров) номеров.
- Плюс такого подхода: вы не зависите от случайных простоев вашего номера. Если у соседей заезд, а у вас нет - вы всё равно получаете долю.
- Минус: если в отеле низкая загрузка в целом - это бьёт по всем, даже если ваш номер мог бы сдаваться лучше среднего.
Оператор собирает общую выручку от сдачи всего номерного фонда. Инвестор получает 50% валовой выручки - без вычета расходов отеля. Никаких дополнительных расходов у инвестора нет (за исключением налогов). Вторая половина (50%) остаётся оператору на покрытие эксплуатации, персонала, налогов и своей прибыли.
Плюс для собственника: вы можете отдыхать в комплексе 2 недели в высокий сезон и 2 недели в несезон без дополнительной оплаты.
Это ключевой момент: ваш доход считается с "грязных" денег, а не с чистой прибыли после всех затрат. Такую схему используют в некоторых апарт-отелях с доверительным управлением.
К чему я веду: ключевой вопрос не в цене приобретения, а в том, какой доход вы получите с учётом сезонности и как быстро окупится номер.
Летом - июнь, июль, август - загрузка как правило отличная. Месяцы май и сентябрь тоже иногда радуют владельцев недвижимости доходом, но многое зависит от погоды. А вот с октября по апрель - людей очень мало, да и конкуренция среди отелей сильно растет. Часть отелей вообще закрывается до мая. Это значит, что основной доход вы получите за 4-5 месяцев. На остальное время серьёзных прогнозов по доходу делать не стоит.
Если кто-то сейчас обещает стабильные 20% годовых, я бы к таким цифрам относился очень настороженно. Реальную доходность покажет только время. Особенно учитывая, сколько сейчас строится апарт-комплексов в западном Крыму. Конкуренция через несколько лет будет очень серьёзная.
Срок сдачи - 4 квартал 2028 года. Ключи обещают в 1 квартале 2029-го.
То есть вы покупаете сейчас, а доход начнётся только через несколько лет.
Всё это время деньги фактически находятся в замороженном состоянии: пользоваться объектом нельзя. Дохода пока нет. Да и выйти из проекта быстро тоже не всегда просто.
Это не хорошо и не плохо - просто особенность всех строящихся апарт-отелей. К этому нужно быть готовым.
Некоторые инвесторы рассуждают иначе: "Зачем мне ждать годы, если я могу купить уже готовые апартаменты в Евпатории сегодня, получить ключи завтра и начать сдавать? " И это абсолютно нормальный подход.
У готового варианта свои плюсы: вы видите комплекс, отделку, загрузку соседей. Также к этому добавлю и то, что в готовом комплексе цена может быть ниже, чем у застройщика на "котловане". Поэтому выбор зависит от вашей стратегии: терпение и именитый федеральный оператор или более низкая цена и уже завтра, но без управления.
Если рассмотреть как формат "вложил деньги и не занимаюсь арендой вообще" - такой вариант я бы рассматривал как один из возможных. Но без сравнения с другими проектами решение бы не принял.
И здесь тоже важно не покупать первое, что попалось. Смотрел бы на этаж, площадь, расположение номера и вид на море. Потому что в подобных проектах детали потом напрямую влияют и на ликвидность, и на доходность.
Сам проект выглядит сильным: первая линия, федеральный оператор, работа по 214-ФЗ, эскроу, крупный застройщик.
Но важно понимать и обратную сторону: ждать до 2029 года, сезонность западного Крыма и сам формат, где вы покупаете не классические апартаменты, а номер внутри гостиничной системы.
Поэтому здесь вопрос не в том, "хороший проект или плохой". Вопрос - подходит ли вам именно такой формат инвестиций.
Если нет - это нормально. На рынке хватает обычных апартаментов у моря без оператора и ограничений по использованию. Если всё ещё сомневаетесь - я готов помочь разобраться. Обращайтесь, расскажу как есть.