Нужно ли платить налог при продаже квартиры в 2025 году: когда платить, а когда — нет
Продажа квартиры — событие, при котором у многих в голове начинает крутиться тревожная музыка: «А как быть с этим злосчастным налогом?» Но на самом деле всё не так страшно: платить нужно далеко не всегда. А зная простые «танцевальные движения» с документами, можно вообще выйти сухим из воды (и даже с чувством победы над бюрократией).
Важно: Эта статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для проведения сделки обязательно обратитесь к юристу или квалифицированному риэлтору.
Важно: Эта статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для проведения сделки обязательно обратитесь к юристу или квалифицированному риэлтору.
Когда налог не платится: 3 главных случая
Владение 3 или 5 лет — пропуск в страну Безналожья
Если квартира была в собственности больше 3 или 5 лет (в зависимости от способа получения), налог платить не придётся.
3 года, если жильё:
куплено как единственное жильё и продано (с 2020 года действует для единственного жилья, если оно не было куплено по договору мены или дарения, и если не продавалось другое жильё в течение предыдущих трёх лет).
5 лет — если квартира куплена по обычному договору купли-продажи, ДДУ, ЖСК и т.д.
Государство ценит выдержку: держал квартиру долго — спи спокойно.
3 года, если жильё:
- получено в наследство,
- подарено близким родственником,
- приватизировано,
куплено как единственное жильё и продано (с 2020 года действует для единственного жилья, если оно не было куплено по договору мены или дарения, и если не продавалось другое жильё в течение предыдущих трёх лет).
5 лет — если квартира куплена по обычному договору купли-продажи, ДДУ, ЖСК и т.д.
Государство ценит выдержку: держал квартиру долго — спи спокойно.
Цена сделки ниже лимита
Продали квартиру дешевле 1,000,000₽ (или нежилое помещение до 250,000₽)? Можно махнуть рукой на налоговую! Но если решили включить режим «тихий омут», указав заниженную цену, налоговая всё равно наденет свои очки и применит кадастровую стоимость с коэффициентом 1,0.
В Крыму с 2025 года всё просто: налог теперь считают от полной кадастровой стоимости — без скидок, бонусов и промокодов.
В Крыму с 2025 года всё просто: налог теперь считают от полной кадастровой стоимости — без скидок, бонусов и промокодов.
Продажа с детьми и покупка нового жилья
Если у вас двое и более детей, вы продаёте старую квартиру и улучшаете жилищные условия, можно избежать налога.
Но только если выполнены все 5 условий (см. п. 17.1 ст. 217 НК РФ):
Двое детей до 18 лет или студенты до 24 лет.
Уже куплено новое жильё (или полностью оплачено по ДДУ).
Новое жильё больше или дороже старого.
Кадастровая стоимость новой квартиры — до 50 млн ₽.
Доли у семьи не меньше, чем в старой квартире.
Это как открыть древний сейф: все 5 шестерёнок должны совпасть.
Но только если выполнены все 5 условий (см. п. 17.1 ст. 217 НК РФ):
Двое детей до 18 лет или студенты до 24 лет.
Уже куплено новое жильё (или полностью оплачено по ДДУ).
Новое жильё больше или дороже старого.
Кадастровая стоимость новой квартиры — до 50 млн ₽.
Доли у семьи не меньше, чем в старой квартире.
Это как открыть древний сейф: все 5 шестерёнок должны совпасть.
Как налог считают: формула и подводные камни
Почему важно учитывать кадастр
Решили подписать сделку «скромно»? Государство не верит слезам: цена в договоре ниже кадастра — налоговая берёт кадастровую стоимость × 1,0, и никаких прощений. Фокус не проходит!
Ставки налога в 2025 году
13% — если вы налоговый резидент РФ (находились в стране 183 дня и больше за год) с дохода до 2,4 млн ₽.
15% — с суммы, превышающей 2,4 млн ₽.
30% — если вы не резидент РФ (менее 183 дней в году).
Пример:
Если ваша прибыль от продажи квартиры — 4 млн ₽, налог составит:
2,4 млн × 13% + 1,6 млн × 15% = 312 000 ₽ + 240 000 ₽ = 552 000 ₽.
15% — с суммы, превышающей 2,4 млн ₽.
30% — если вы не резидент РФ (менее 183 дней в году).
Пример:
Если ваша прибыль от продажи квартиры — 4 млн ₽, налог составит:
2,4 млн × 13% + 1,6 млн × 15% = 312 000 ₽ + 240 000 ₽ = 552 000 ₽.
Как не попасть на налог: пошаговый алгоритм
Шаг 1: Готовим документы на старт
Договор купли-продажи / дарения
Выписка из ЕГРН
Подтверждение родства/наследства
Справка о кадастровой стоимости
Выписка из ЕГРН
Подтверждение родства/наследства
Справка о кадастровой стоимости
Шаг 2: Подача декларации 3-НДФЛ (если надо)
Даже если налог не платите, иногда нужно отчитаться — особенно если воспользовались вычетами. Не забудьте декларацию!
Что должен знать риэлтор (и клиент тоже)
Налог — не приговор, если знать закон
Большинство клиентов слышит слово «налог» — и впадает в состояние ступора. Но если ваш риэлтор — настоящий налоговый бронежилет, бояться нечего!
Как объяснить клиенту за 30 секунд
Если у вас квартира в собственности 5 лет — налог платить не нужно. Если есть дети и вы улучшаете условия — возможно, тоже нет. Только всё должно быть оформлено правильно.
Особенности для Крыма в 2025 году
С 2025 года в Крыму отменён понижающий коэффициент 0,7 при расчёте налога — теперь налоговая база всегда равна полной кадастровой стоимости недвижимости. Это увеличивает сумму налога для тех, кто указывает в договоре заниженную цену.
Вывод: платить или не платить?
Если вы:
Владеете квартирой дольше 3/5 лет,
Продаёте недорого,
Улучшаете условия для детей —
Налог платить не придётся!
Если ни одно из условий не подходит, налог можно уменьшить: применить имущественный вычет, учесть расходы на покупку и ремонт, зачесть убытки.
Сделка с недвижимостью — как партия в шахматы: думайте на два хода вперёд — а про налоги пусть думает ваш риэлтор!
📞 Телефон: +7-978-810-13-01 Михаил Зуенко
⚡ Эта ссылка — не надпись, а вход. Нажми — и ты уже в нужном месте!
✉️ Мой Telegram: Написать сообщение
Владеете квартирой дольше 3/5 лет,
Продаёте недорого,
Улучшаете условия для детей —
Налог платить не придётся!
Если ни одно из условий не подходит, налог можно уменьшить: применить имущественный вычет, учесть расходы на покупку и ремонт, зачесть убытки.
Сделка с недвижимостью — как партия в шахматы: думайте на два хода вперёд — а про налоги пусть думает ваш риэлтор!
📞 Телефон: +7-978-810-13-01 Михаил Зуенко
⚡ Эта ссылка — не надпись, а вход. Нажми — и ты уже в нужном месте!
✉️ Мой Telegram: Написать сообщение